מצאתם דירה שאתם אוהבים ומעוניינים לרכוש? נהדר. עכשיו אתם צריכים לבדוק איזו משכנתא אתם יכולים לקבל, וכמה הון עצמי עליכם לגייס כדי להשלים את העסקה.
כל זה תלוי בהערכת שווי, אשר עורך שמאי מקרקעין מטעם הבנק. שמאות כזו נעשית על פי תקן 19 אשר מגדיר שומת מקרקעין למטרת בטוחה לאשראי. זוהי הערכת שווי יותר מחמירה מהרגיל, אז כדי שתבינו מראש מה עשוי להשפיע עליה.
מיקום
למיקום יש השפעה גדולה על השווי – אותו נכס לא עולה אותו סכום בשכונות ובערים שונות, וכן יש הבדל בין ערים, כפרים, מושבים וכו'.
שמאים בודקים את שווי הנכסים (בעיקר דירות דומות) בשכונה. כמו כן, הם לוקחים בחשבון את סביבת הנכס: שירותים שונים, בתי ספר, איכות הכבישים ומצב התנועה, תחבורה ציבורית, מוסדות דת ועוד. גם גורמים כמו רמת הפשיעה באזור וקיומם של מרכזי קניות, עשויים להטות את הערכת השווי.
תחזוקה, תשתיות וגימורים
אחד הגורמים שהכי פוגמים בשווי, הוא תחזוקה לקויה. הזנחה של המבנה, היסודות והתשתיות החשובות, מורידה משמעותית את ערכה של הדירה.
באופן טבעי, דירה בבניין יציב וחזק שווה יותר מדירה בבניין שנראה כאילו (או באמת) שעומד להתמוטט. שמאים חוקרים ומזהים את סוגי החומרים בבניין ובדירה עצמה, ומשקפים זאת בדו"ח הסופי שלהן. כלומר, שימוש בחומרים מודרניים יעלה את שווי הנכס.
זה לא אומר שדירות ישנות עולות גרושים, ממש לא. אם נערך בהן שיפוץ מועיל לאורך השנים, עדיין יכול להיות להן שווי גבוה מאוד, בעיקר בשוק הדיור כיום. דירה ישנה עשויה להיות שמורה ומעודכנת, באמצעות טיפול קבוע בתשתיות ושימוש בגימורים איכותיים.
אפילו דברים קטנים כמו ברזים חדשים במטבח ובחדר האמבטיה, עשויים לעשות הבדל די גדול.
גודל
אנחנו בטוחים שאתם יודעים היטב כי הגודל משפיע על המחיר, אבל חשוב לציין כי שמאים לא מסתכלים רק על מספר המטרים הרבועים, אלא גם בודקים כיצד שטח הדירה מתחלק. דירות אשר מחולקות לחדרים וחללים בצורה מוזרה ולא הגיונית, זוכות להערכות שווי נמוכות יותר לעיתים.
לדוגמה, בארצות הברית במהלך שנות ה-30 וה-40, לעתים קרובות נהגו לחבר מספר חדרי שינה ללא מסדרון ביניהם, מכיוון שהם שמו הרבה פחות דגש על פרטיות. לחילופין, בדירות בעלות סגנון קולוניאלי, אפשר למצוא לפעמים קירות או חללים זעירים, אשר לש ממש משרתים שום מטרה אמיתית.
מעבר לחלוקת השטח, גם מספר חדרי השינה וחדרי הרחצה משפיע על ההערכה. באופן כללי, ככל שיותר יותר חדרים דירה שווה יותר, אבל חשוב לזכור שיש גם אנשים אשר זקוקים לדירה חדר, והכל תלוי בהיצע וביקוש.
למשל, אם בשכונה מתגוררים בעיקר יחידים או זוגות צעירים לא ילדים, יכול להיות שדווקא דירה בעלת חמישה חדרים לבלוט לרעה ולא תתאים. לחילופין, אם בכל האזור יש רק דירות עם שני חדרי אמבטיה ורק בדירה שאתם בוחנים יש אחד, אין ספק שהערכת השווי תושפע מכך לרעה.
השוואה לסביבה
כאמור, שמאי מקרקעין משתמשים בדירות אחרות בשכונה כבסיס להשוואה. כלומר, אם הדירה השכנה כמעט זהה לזו שאתם בוחנים, אך בה יש גם גימורים מעודכנים וצבע טרי, הערכת השווי של השכנים תהיה גבוהה יותר.
תנאי שוק
השמאים לא מתחשבים רק בערך הדירה בהשוואה לנכסים דומים כיום, אלא בוחנים גם נתוני מכירה היסטוריים. כמו כן, הם מוכרחים לנתח את השוק בכללותו, כדי להבין את מצב ההיצע והביקוש. בין השאר, הם בודקים אם המחירים באזור עולים או יורדים (כרגע, תרשו לנו לנחש שהם עולים).
רישום
לצד כל המאפיינים שבדיקתם מתבצעת בנכס ובסביבה שלו, יש גם דברים שיש לבדוק מול גורמים רשמיים. למשל, כחלק מהערכת השווי נדרשת בחינת הרישום של הדירה בטאבו, בין השאר כדי לוודא שהיא אינה מעוקלת.
לסיכום
אנחנו יודעים היטב כמה קשה לרכוש כרגע דירה בישראל. המחירים רק הולכים ועולים, ההון העצמי שנדרש גבוה מאוד וגם תנאי המשכנתא לא ממש נוחים. למרות זאת, לבעלות על דירה יש יתרונות פסיכולוגיים, חברתיים וכלכליים ברורים.
אם אתם יכולים להרשות לעצמכם את זה, וגם מרוצים מהערכת השווי שקיבלתם, אנחנו מאחלים לכם שתצליחו להשלים את הרכישה ולצאת לדרך חדשה ועצמאית.
